Cổ phiếu bất động sản: cần chiến lược đầu tư phù hợp

Hơn 600 người đổ 250 tỷ đồng vào dự án bất động sản 'ma'

I. Minh bạch thị trường bất động sản qua sàn

Bên cạnh những vấn đề vĩ mô như quy hoạch, phát triển đô thị ở nước ta; thất thoát lãng phí trong xây dựng; giữ gìn bản sắc văn hóa làng quê trong quá trình đô thị hóa…độc giả đã quan tâm, đặt nhiều câu hỏi liên quan đến các vấn đề “nóng” hiện nay như: thị trường bất động sản; chất lượng chung cư; hạ ngầm đường dây cáp… Đáy thị trường BĐS không phải hình chữ U Trả lời câu hỏi: “Thị trường bất động sản đã “thoát” hoàn toàn khỏi cái “đáy” sụt giảm của nó chưa?”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, hiện nay đang là đáy của bất động sản, nhưng đáy này theo hình Parabol hay chữ U thì phải nghiên cứu. Hiện tại, tín dụng cho bất động sản được nới rộng và lãi suất đang trong xu hướng giảm khá mạnh. Ngân hàng chỉ cứu khi hai bên cùng có lợi. Và dấu hiệu tăng cung dự án ở Bình Tân là khá rõ.

Cho phép thế chấp bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại nước ngoàiTheo Giáo sư Võ, trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản trong nước thiếu vốn mà các phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luống vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Ông Nguyễn Quang Trung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư - Phát triển địa ốc Sài Gòn Xanh cho rằng, hầu hết các DN kinh doanh BĐS đều phải sử dụng vốn vay ngân hàng, song thực tế hiện nay, ít có DN nào tiếp cận được nguồn vốn vay này. Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty CBRE cho biết, 19% số người được hỏi có tâm lý quan ngại về diễn biến xấu của nền kinh tế. Ngoài ra, PS sẽ đầu tư toàn bộ vốn vào Preuksa Vietnam Construction thông qua chi nhánh hải ngoại Preuksa Overseas. Lãi suất 0% khi mua nhà: Đừng vội mừng Gần đây nhiều doanh nghiệp tung ra chương trình hỗ trợ cho vay đối với người mua nhà với lãi suất 0%. Bộ cũng yêu cầu các địa phương kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án phát triển nhà đang triển khai thực hiện nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện tích đất dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

II. Chưa cần giải cứu bất động sản

Do vậy, mặc dù giá chung cư đã giảm sâu nhưng vẫn ngoài tầm tay của người dân. Nhiều nhà đầu tư tham gia vào cuộc chơi nhưng biết điểm dừng, họ cũng tham gia nhưng chỉ sóng cấp mấy là dừng lại. Năm 2011, trong 9 tỷ USD chuyển về có tới 4,7 tỷ USD là dịch chuyển vào bất động sản. Tuy nhiên, điểm những gương mặt nổi lên nhanh chóng trong một vài năm gần đây có thể thấy, giới siêu giàu còn gồm các đại gia trở về từ Đông Âu như Nguyễn Đăng Quang (MSN), Hồ Hùng Anh (Techcombank), Lê Viết Lam (SunGroup), Đặng Khắc Vỹ (VIB), Nguyễn Thanh Hùng (Sovico), Trịnh Thanh Huy (BĐS Bình Thiên An), Nguyễn Cảnh Sơn (Eurowindow Holding), Ngô Chí Dũng (VPBank). Đối với doanh nghiệp thì với “bản án” nợ xấu được tuyên thì khả năng vay nợ mới sẽ rất khó khăn. Bởi vậy, câu hỏi quan trọng đặt ra là tại sao ngân hàng lại ước tính không đúng mức (đánh giá thấp) các rủi ro của việc tập trung cho vay quá mức vào bất động sản? Có 2 cách giải thích phù hợp: (i) các ngân hàng đánh giá thấp đi rủi ro vì họ xem nhẹ khả năng xảy ra các cơn sốc; (ii) các ngân hàng phớt lờ rủi ro vì có những động cơ khuyến khích họ làm càn.

Trong quý III vừa qua, miền Trung vẫn là nơi có mảng thị trường bất động sản du lịch sôi động nhất với nhiều dự án được chào bán, thu hút được giới đầu tư. Tuy nhiên, ông Ánh cho rằng cần đánh giá quy mô của thị trường bất động sản, xác định được khoản trên 20% tín dụng mà các ngân hàng thương mại rót vào lĩnh vực này mỗi năm là cao hay thấp, từ đó tính toán việc thắt chặt tín dụng đến mức nào để thị trường bất động sản không gặp nhiều khó khăn. HCM có thêm 3 cổ phiếu (CP) mới đưa vào giao dịch. Thống kê nêu trên cũng đủ nói lên vai trò quan trọng của nghề môi giới BĐS.Hơn nữa, việc quy định giao dịch phải qua sàn chỉ có ý nghĩa khi thị trường bất động sản sôi động như mấy năm trước. CafeLand - Mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà cũng như “nới” điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài là vấn đề được các chuyên gia quan tâm tại hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa diễn ra tại Tp.

III. Thương mại bất động sản toàn cầu 2012 tăng nhẹ, Châu Á suy giảm

Hàng loạt dự án bất động sản bị đình lại, không biết bao giờ mới tiếp tục triển khai. Tiêu biểu như một số doanh nghiệp trong và ngoài nước: Indochina Land, Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 Lai Châu, Tập đoàn Hòa Phát… Ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 Lai Châu cho biết, “Nhiều doanh nghiệp bất động sản chết là do phải chi phí quá nhiều cho các khâu không cần thiết. Nhưng kênh truyền thống hơn cả là nguồn vốn của các nhà đầu tư. Một số sản phẩm thuộc phân khúc nhà xây của cá nhân cho thuê, bản chất là kinh doanh bất động sản, nhưng vì thuộc sở hữu cá nhân nên có đủ chiêu để trốn thuế và trốn luôn cả việc giao dịch qua sàn. HCM thừa nhận ông có biết việc này nhưng do luật chỉ quy định khi hợp đồng vô hiệu do mua bán không thành thì chỉ trả lại với giá gốc nên khách hàng đành phải chịu thiệt. Nhấn mạnh tới tính nhạy cảm của thị trường bất động sản đối với các chính sách liên quan, thị trường vốn, chứng khoán.

Thứ nhất, đó là nguồn vốn dịch chuyển dịch các nước đông bắc Á (Hàn Quốc, Nhật Bản) trong đầu tư vào Việt Nam. Nhưng liệu bơm vốn thông qua kênh ngân hàng có giúp cho các doanh nghiệp khỏe lên? Điều này là rất khó. Việc kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ là cần thiết nhưng cũng cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường. Ai “chết” khi bất động sản “rơi tự do”? Theo Tiến sĩ Alan Phan, nếu để thị trường bất động sản rơi tự do thì giá nhà sẽ giảm thêm từ 30 đến 50% nữa, giá nhà này sẽ bắt kịp thu nhập của những người thu nhập thấp và sẽ tạo ra một đối tượng trung lưu có đủ điều kiện để mua nhà. Nếu giá đất nền dự án cứ tiếp tục tăng như hiện tại thì rất khó có thể có chuyện mức độ giao dịch đất nền dự án sẽ được cải thiện, nhưng việc giảm giá trong ngắn hạn cũng là rất khó. Đây cũng sẽ là thành phố đầy tiềm năng dành cho những nhà đầu tư chiến lược, có tầm nhìn dài hạn, cơ hội “vàng” cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.